持ち家と賃貸借家どちらが得なのか

経済学的観点から持ち家と賃貸それぞれのメリットデメリットを挙げてどちらがどう得なのか考えてみる。

まずコスト面から考えれば原則的に安いのは持ち家だ。理由は簡単で賃貸にはオーナーの利益が上乗せされるからだ。家を買う場合土地建物を買ってそれから毎年固定資産税と修繕費を払うことになるが賃貸の場合そこに大家の儲けが加算される。持ち家なら各種控除もあるので金額だけを考えた場合持ち家のほうが安いのは明白だ。賃貸なら家賃は必ず払う必要があるが持ち家なら修繕費はお金がなければ保留にしたまま住み続けることができるのも持ち家の利点だ。相続などで元々土地を持っている場合土地代がかからないのでさらに持ち家が安くなる。

原則的に安いのは持ち家なのだがそこには落とし穴がある。それは賃貸でオーナーから借り手に富の移転がある場合だ。人口が減少し空き家が増加している日本で賃貸料を高く保てるのは一部の優良賃貸だけで借りてくれる人がいなければオーナーは賃料を下げる必要がある。土地持ちが固定資産税を払うためだったり金持ちの相続税対策だったりで低い利回りあるいは赤字で貸しているケースも少なくない。貸し手が赤字ならばその赤字分は借り手の黒字になる。つまり赤字経営者のアパート・マンションを借りれば富の移転で賃貸のほうが安くなるのだ。

次に貯蓄性という面を見てみるとこれは持ち家にしかないメリットだ。ただ不動産は株と違って勝手に働いてはくれないので何もしなければ固定資産税を取られ続ける「負動産」となってしまうので注意が必要だ。住むなら資産、住まなければ負債、貸せれば資産、売れれば資産というのが不動産の特徴だ。資産にも負債にもなり得るのが不動産なのだ。住めない売れないというリスクを避けるには道路に面していないなどで再建築不可の土地や市街化調整区域や将来過疎地になりそうな土地を買わないということになるだろう。

ここまでは持ち家がやや有利といった具合だがもちろん持ち家にもデメリットは存在する。その一つがキャッシュフローだ。頭金で最初に大きなマイナスになりローンには高い金利もつく。一括で購入する場合はなおさらだ。賃貸であれば敷金礼金があったとしても家賃は月払いで平坦なキャッシュフローになる。一度に多くを払い込むか月々決まった金額を払い続けるか、この違いは小さくはない。ローンのデメリットを緩和するために団体信用生命保険なども使えるがキャッシュフローで見た場合メリットがあるのは賃貸だ。

利便性から見ても有利なのは賃貸だ。立地というのは非常に重要で日々の生活の全てに影響する。地価の違いから賃貸は市街地、持ち家は郊外となりがちだが便利なのはもちろん市街地だ。駅前に大きな一軒家を持つなどというのは不可能で利便性の高い場所に建てられるのは賃貸にしろ持ち家にしろマンションだけだ。マンション購入は空間が買えるが固定資産税がかかり老朽化時の修繕費で揉めて空き部屋が増え建て直せなくなる可能性もあるので将来値段がつき売れる前提で期間を決めて（～２０年程度）住む以外の用途では買わないほうがいいだろう。

最後にモビリティ、つまり機動性を考えても賃貸に軍配が上がる。賃貸ならば災害時には引っ越してしまえばいいが持ち家だと修繕費がかかったり建て直しが必要だったり災害の影響で売価が下がったりしてしまう。持ち家はおかしな隣人が引っ越してきたり地域の治安が悪化しても逃げづらく地域のしがらみなどのリスクがある。家を売却しても負債が残ってローン地獄となることもあり災害大国の日本ではモビリティは無視できない要素だ。

以上から持ち家は支払い総額は安くなり貯蓄性があるがキャッシュフローの偏りがあり立地が悪く引っ越しをしにくい。逆に賃貸は支払総額は増えるが支払いは月々で立地の利便性が高く機動性も高いということになる。持ち家と賃貸どちらが得なのか一概には言えないということになるが選択肢がある場合はそれぞれのいい面と悪い面を自分が何に重きを置くかで秤にかけて自分のライフスタイルに合わせて決めるのがよいだろう。